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在瘋狂的泡沫面前，為何地產商依然趨之若鶩？
向來以高速周轉為模板的萬科，也悄然在2013年成立瞭商用地產管理部，由集團執行副總裁毛大慶分管，與此同時萬科各一線公司則紛紛成立商業地產管理中心。
在業內人士看來，商用物業對地產商而言更多的是挑戰，面臨著巨大的資金投入和變現困難兩大難題。有人曾計算過現在國內商業投資情況，如果資本不分開運作，商業投資占比每增加10%，可降低資本收益率1%~1.5%，影響市值7%~10%，對股價影響約為5%~12%。
2013年初夏，又一傢房地產商宣佈增加商業項目投入，希望"未來商業占比能在40%以上。"奧園集團副總裁王曙煜言道。
而且從近年的開工面積看，商業地產的增加量依舊驚人。國傢統計局的數據顯示，從2010年開始，商業地產連續兩年內投資增幅都在30%以上，2012年略有放緩，但增長依然達到25%。
過度分割的商業物業帶來的弊病早有案例，早期一些散賣的商用物業由於無法提升物業價值，已面臨被淘汰的厄運。"都說商業地產是個資金密集型行業，實際上，它也是一個技術密集型行業。"禹來認為，現在的商業項目面臨各種挑戰，其中電商的迅猛發展蠶食許多傳銀行信用貸款房貸缺錢急用哪裡借錢統商業的市場。
明知山有虎
現在商業地產風險極大，"以購物中心為例，呈現明顯的1/2現象。"中購聯購物中心發展委員會首席專傢、身兼亞洲購物中心協會中國委員會副理事長的禹來向《中國經營報(博客，微博)》記者表示，所謂1/2現象，指的是大型購物中心中有1/2開不瞭工，開工的有1/2開不瞭業，開業的有1/2難以盈利。"換句話說，中國購物中心成功率大概就八分之一。"禹來認為。
既然商業地產成功率如此之低，為何各大小開發商依然前赴後繼？萬科總裁鬱亮曾表示，之所以再回到商業地產的行列，是因為土地出讓的結構所致。"市場幾乎沒有純住宅的土地出讓，各城市出讓的土地都附帶有商用物業。"鬱亮表示。
數據顯示從2012年四季度至今，北京就有32個商業地產項目入市，從地鐵西紅門站到天宮院站，10站路就分佈瞭近20個商業項目，總體量超過95萬平方米。一線城市如此，二三線城市就更瘋狂，珠海、海口、銀川、西寧4個三線城市商業建築面積增幅，2013年將高達83.9%。
2013年以來，宣佈升級商業戰略的遠不止奧園一傢，保利地產已悄然將商業公司提升為一級子公司，保利計劃在未來十年內，將商業投資的比例提升到30%以上。無獨有偶，龍湖集團也宣佈"增持商業"成為該公司核心戰略之一，預計在15年內將商業利潤占比從不到5%提升到30%。
商業地產怪現狀：明知有泡沫 偏向沫中行
事實上，經過這些年的超常規發展，中國商業地產已吹起瞭一個極大的泡沫，大量的商業物業無法開工、無法開業，盈利的商業地產僅占到1/8。
內容來自sina新聞
散售與自持
與開發商信心十足相悖，市場上商業物業泡沫暗湧，據統計2012年，中國共有3100傢購物中心，而業內預計，在2013年還要有400傢類似的商業地產購物中心誕生，未來中國商業地產的增長速度基本是倍數增長。
"2009年我們主動進入商業地產，也是出於市場以及政策環境的考慮。"奧園集團執行總裁楊忠告訴記者，一方面是政策面在住宅上的諸多限制，另一方面中央政策引導的方向是希望能加大消費力度以保經濟增長，"而發展商用物業是拉動消費一個最直接的途徑"。
更為重要的是，如果商用物業成功經營，那就是一個會生金蛋的雞。公開資料顯示，廣州天河購物中心2012年租金收入達到7.88億港元，而且增長速度飛快。"2006年我離開天河城時，其租金收入不過2億多。"禹來表示，6年內收入翻瞭3倍多。
&北投區二胎emsp;在如今地價飆升的年代，土地出讓金、各種稅費將開發商的盈利空間一再壓縮。例如萬科2012年凈利潤為125億元，但各種稅負就達到211億元。更甚者是土地市場競爭激烈，土地儲備的補充成本越來越高，住宅項目賣一個少一個，回報穩定且持續的商用物業無疑有著巨大的吸引力。"如果開發商自持的商業收入，可以占總營收的40%，這傢房企就會有很強的風險抵禦能力，基本不會倒閉。"禹來對記者分析。
但理性是豐滿的，現實是骨感的。雖然包括一眾開發商都表示要增加商用物業的自持比重，但現實更多是采用散售的方式推進。"我們所說的占比40%，是指商用物業的銷售額占總體營收的40%，並非指自持物業的租金收入。"王曙煜解析道，現階段奧園商業的理念依然是"商業自持為輔、銷售為主，但更關註支持銷售商業後續經營"。
房地產盈利者隻占八分之一 風險極大
雖然中國香港、新加坡的資本市場有reits等商業基金退出機制，但設立商業物業基金的條件非常多，前提是回報率要在7%以上，並且要拿出90%的收益分紅。這對許多開發商而言就是可望而不可及，資料顯示，SOHO中國2012年投資物業達到383億元人民幣，但僅僅創造瞭1.48億元租金收入，粗略計算租售比不到0.3%。"短期內，商業地產依然是一個散賣的時代。"高和資本董事長蘇鑫表示。
散賣與經營
盡管如此，楊忠還是表示奧園未來自持的商業面積會占總體30%~40%左右。據瞭解，該集團旗下已開業的奧園廣場就有近8萬平方米的自持物業，占總共25萬平方米商場的1/3。
龍飛
曾經名聲顯赫的中關村科貿由於業主眾多，面臨電商挑戰時又難以轉型的困境。未來體驗式消費已成為商業地產和商業經營的命脈，而這對商業物業的經營能力要求更高。
"經過研究，我們將旗下奧園廣場的零售比例下降到40%以內。"王曙煜在介紹旗下商場時如是道，傳統的購物中心零售比例通常在60%以上，但王曙煜認為在新消費環境下，這種傳統模式對消費者吸引力不足，因此主動加大休閑、社交、娛樂、餐飲、教育、培訓等功能，相對削弱零售比例。
與此同時奧園成立瞭一個名為奧商會的會員俱樂部，將商傢的要求前置到物業設計階段。而奧園商鋪的小業主，也可以面向這一會員俱樂部招租。"俱樂部現有會員200傢，年內將達到1000傢。"王曙煜表示。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-15/08152251698.shtml
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